Blog

Октябрь 20, 2017

Какие риски несет банк при ипотеке

Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности. У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции… Есть ограничения и для квартир в Ленинградской области. Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах или находящиеся не далее определенного расстояния от Петербурга. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа). Впрочем, как подытоживает Виктория Полякова, квартир, которые не возьмут в залог ни в одном банке, в самом Петербурге не так много – менее 10%.

Объявление

Тем не менее, их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного гашения кредита, а вот это уже серьезно! Если речь зашла о праве банка потребовать от вас досрочно погасить кредит – внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Предупреждаю сразу, для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора.
При этом, обратите внимание, требование досрочного погашения может звучать не в буквальном смысле («богат и могуч русский язык»). Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора.

Важноimportant
Поэтому, изучая это в документах, в том числе, ищите по тексту фразы «расторжение кредитного договора». Досудебное изъятие – очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании.

Риски ипотеки. как избежать проблем

Вниманиеattention
Таким не дают ипотекуПосле «проверки» покупателя продавцу рекомендуется изучить требования конкретного банка к предмету залога и список документов, которые банк в дальнейшем запросит для рассмотрения квартиры. При этом, советует Виктория Полякова, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.

Инфоinfo
Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок.

По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома. Как отмечает Виктория Полякова, также к типичным банковским ограничениям относятся следующие.

Опасности ипотеки

Если заемщик не рассчитывает повторно платить за страховку, ему нужно найти банк, который готов учесть уже имеющийся страховой полис даже тогда, когда организация-страховщик заемщика не является партнером банка-кредитора. Стоимость страховки на квартиру Обычно для расчета суммы, подлежащей возмещению компанией-страховщиком при наступлении страхового случая, берется сумма ипотечного кредита, увеличенная на 10%. Однако, по собственному желанию, собственник соответствующей квартиры может застраховать залог и на полную сумму стоимости этого жилья, чтобы снизить свои собственные риски. В последнем случае, например, при утрате заемщиком жилья компания-страховщик возмещает банку выданный ипотечный кредит и выдает непосредственно страхователю (заемщику) оставшуюся сумму по соглашению страхования.

Продавать ли квартиру «ипотечному» покупателю?

Но в погоне за заемщиками и объемами кредиторы зачастую понижают свои требования, доводя данный коэффициент до 50%, а то и больше. И здесь уже самому заемщику стоит подумать, а нужно ли так рисковать при долгосрочном кредите, отдавая половину зарплаты на погашение кредита.

А вдруг что случиться…. Если уж взял такой кредит, может быть, стоит в первые годы хотя бы частично погашать его досрочно, снижая платеж до относительно безопасной и комфортной суммы? При этом, стоит обратить внимание, что по умолчанию в кредитном договоре, как правило, стоит снижение срока кредитования, без снижения платежа. А вот снизить платеж можно по отдельно оставленному заявлению. Кроме этого, помня о том, что с каждым может случится всякое, хотя бы болезнь или несчастный случай, стоит заранее застраховать свою жизнь и здоровье, ведь за счет такой страховки впоследствии может быть осуществлено погашение кредита.

Важно ли при ипотеке известное имя банка?

Какие тут «подвохи»? Вот несколько:1. Выбор страховой компании: вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными;2. Страховая компания может выставить дополнительные сборы;3.

Сумма страховки: самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже. Ну, по крайней мере, внимательное изучение договора просто поможет вам лучше оценить собственные риски и издержки, которые будете нести при оформлении ипотеки.

Никанор Бабурин, специально для Занимаем.ру.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Почему же изначально, при получении кредита, они не спросили у банка, а что несет за собой такая ставка? Почему не подумали, что в случае изменения базовой ставки, они увидят совсем другой платеж по кредиту? Мера минимизации процентного риска:

  • кредитоваться под фиксированную ставку;
  • кредитоваться на короткий срок;
  • выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

Риск снижения стоимости залога Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то, при возникновении у заемщика финансовых затруднений и необходимости продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. Одним из способов снижения рисков при ипотеке является ипотечное страхование.

Cтрахование квартиры при ипотечном кредитовании

Так, ипотечные банки, известные профессиональным участникам на рынке недвижимости, но не известные среди широких масс («Связь-банк», «Возрождение», «Зенит»), клиенты нередко обходят стороной именно по этой причине, что совершенно зря. Например, «Связь-банк» и «Зенит» входят в восьмерку банков, которым Министерство обороны доверило выдачу военной ипотеки и они стали одними из первых, кто выдает ее на первичном рынке жилья.

А банк «Возрождение», помимо того что активно кредитует объекты на низкой стадии готовности, обладает широкой корпоративной сетью и является зарплатным банком для многих муниципальных учреждений. Не стоит забывать, что получение кредита не равно депозиту. Когда клиент отдает деньки в банк с целью сохранить и заработать на процентах, ему действительно важно соблюсти баланс между доходностью по вкладу и надежностью кредитного учреждения.

Продажа квартиры под ипотеку рисков не создаст

При страховании ипотечного жилья возможны следующие страховые случаи: гибель или повреждение заложенной банку недвижимости в результате пожаров, залива, стихийного бедствия, противоправного поведения третьих лиц (к примеру, вандализма или поджога застрахованной квартиры), конструктивных дефектов самого здания, о которых заемщику, выступающему страхователем, на момент оформления полиса известно не было. Наступлением страхового случая при титульном страховании считается утрата правомочий собственника на предмет ипотеки, к примеру, по решению суда.

Страховыми компаниями предусмотрен определенный алгоритм действий при наступлении любого перечисленного страхового случая. Прежде всего, заемщику следует незамедлительно поставить в известность компанию-страховщика и кредитора.

При повреждении застрахованной квартиры, заемщику по ипотеке выплачивается страховое возмещение.

Депутатам напомнили о стоимости залогов

Как правило, срок действия такого договора страхования составляет 3 года (срок давности по такого рода сделкам). Строительный риск Если гражданин покупает квартиру на этапе строительства, он может столкнуться с тем, что строительство дома либо затягивается, либо – останавливается.

При этом, от выплат по кредиту его никто не освобождал. Что делать? В 2004 г. в России был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Этот закон гарантирует максимальную защиту интересов покупателей жилья. Поэтому, заемщикам стоит приобретать жилье только у тех застройщиков, которые работают в рамках этого закона.

Более того, сейчас у застройщика есть обязанность страхования своих финансовых рисков, в частности, риска недостроя, что способствует повышению доверия к покупке жилья на этапе строительства.
Оба документа подлежат регистрации в Государственной регистрационной палате. В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности – желательно слово-в-слово – повторены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.

Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. К ним могут относиться:1. государственные пошлины за оформление сделки в Регистрационной палате,2.

расходы на нотариальное заверение,3. оплата услуг оценочно компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта.

Информация
About Эдуард Прокофьев

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Обращение к пользователям